Документы нужные для покупки дома: какие должны быть, как оформить договор

Советы юристов

При оформлении сделки помните рекомендации профессионалов:

Совершить сделку по отчуждению прав на недвижимое имущество можно только посредством заключения договора купли-продажи;

Осуществить продажу дома можно в том случае, если Вы являетесь собственником, и Ваше право на недвижимость зарегистрировано в установленном порядке;

Срок экспертной оценки стоимости дома действует в течение 6 месяцев;

Следите за полным пакетом документов, которые должен предоставить покупатель (паспорт, ИНН, свидетельство о регистрации/ расторжении брака; разрешение, нотариально заверенное о согласии супруга/супруги на совершении сделки);

Делайте копии всех документов, представленных покупателем;

При заключении предварительного договора купли-продажи обязательно заверьте его у нотариуса;

Для финансового обеспечения обязательств со стороны покупателя выберите такую систему расчета, при которой недвижимость до передачи полной суммы будет находиться в обременении

Важно для реализации этой системы расчета при регистрации сделки подать отдельное заявление Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (ЕГРП);

Не стоит указывать заниженную цену в договоре, дабы снизить налоговые расходы от полученной прибыли, поскольку в этом случае продавцу придется составлять расписку, с указанием настоящей стоимости, которая будет находиться в руках у покупателя, что будет, является доказательством попытки ухода от уплаты налога.. Продажа дома ответственный и скрупулёзный процесс

Однако пользуясь советами, Вы легко сможете осуществить сделку, соблюдая требования закона

Продажа дома ответственный и скрупулёзный процесс. Однако пользуясь советами, Вы легко сможете осуществить сделку, соблюдая требования закона.

Выписка из домовой книги

Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.

Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.

Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
По закону долги за электроэнергию, отопление и воду остаются с бывшим собственником, а долги по капремонту закреплены за квартирой и оплачивает их новый владелец.

Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным платежам, вас не заставят их оплачивать. Но придется потратить силы, нервы и время, чтобы доказать, что задолженности были до того, как вы приобрели квартиру. А если бывший собственник не платил за капремонт, то его долги перейдут вам.

Чтобы узнать, всё ли оплатил продавец, попросите у него справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

Если долги есть, выберите вместе с собственником один из вариантов:

  1. собственник сам погашает весь долг до сделки и дает вам еще одну справку об отсутствии задолженностей;
  2. собственник пишет расписку о том, что обязуется оплатить весь долг в определенный срок после продажи квартиры. Оплачивать он будет деньгами, которые получит от вас;
  3. из стоимости квартиры вычитается размер долга, и вы сами оплачиваете задолженность. Чаще всего выбирают этот вариант.

Чтобы обезопасить себя еще больше, позвоните в управляющую компанию и спросите о долгах за квартиру. Собственник может подделать справку, а в УК вам скажут правду.

Когда будете принимать квартиру, в акте приема-передачи квартиры зафиксируйте показания счетчиков. Так у вас будет доказательство, что именно такие показания были, когда вы въехали в квартиру.

Что проверить продавцу?


незаконной

Если покупатель оплачивает сумму сделки наличными деньгами, то важно убедиться в их подлинности. Такую услугу (проверку подлинности бумажных денег) оказывают коммерческие банки

Что проверить покупателю?

Покупателю предстоит более кропотливая работа по проверке документов при покупке дома с участком.

Так как покупке подлежат надел земли с жилым домом (объекты сделки), то, согласно § 7 Гражданского кодекса РФ, необходимо наличие документов на каждый объект сделки. У продавца должны быть в наличии:

  • Правоудостоверяющие документы;
  • Правоустанавливающие документы;
  • Кадастровые документы на каждый объект сделки;
  • Технический паспорт и технический план (с 2014 г.);
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений на объекты договора;
  • Доверенность, нотариально подтверждённая (если от имени продавца действуют представители).

Правоудостоверяющими документами является свидетельство о регистрации права собственности на каждый объект сделки: надел земли и дом (или дома) на данном наделе.

К правоустанавливающим относят документы, на основании которых продавец ранее получил продаваемый надел земли с домом в собственность. К таким документам относят:

  • Договор дарения;
  • Договор обмена;
  • Договор купли-продажи;
  • Справка о приватизации;
  • Свидетельство о праве наследования.

В кадастровом документе на земельный надел должна быть указана категория и подкатегория покупаемой земли, перечислены ограничения для её использования, указаны площадь и план межевания, а также все постройки (жилые и нежилые), расположенные на данном наделе земли, а в кадастровом документе на жилой дом должен быть план каждого этажа дома.

Если представленному продавцом техническому плану более пяти лет, то такой план подлежит замене продавцом (до оформления сделки) в бюро технической инвентаризации по месту расположения продаваемых объектов недвижимости.

Выписка из ЕГРП необходима, чтобы не приобрести заложенную или находящуюся под арестом недвижимость, а также чтобы не приобрести вместе с домом и землёй налоговые и иные задолженности.

Защититься от рейдерского захвата квартиры можно, зная всего лишь несколько нехитрых правил. Хотите приобрести участок у государства по кадастровой стоимости? Здесь описаны возможные варианты. При покупке земли в рассрочку необходимо составить соответствующий договор. Как это сделать правильно, подробно описано в нашей статье.

Что делать, если пакет неполный либо документы ненадлежащей формы

Если поданный пакет неполный или в бумагах найдены ошибки, то процедура приостанавливается.

Чаще всего выявляются следующие несоответствия:

  • Недостоверные данные.
  • Истечение срока действия отдельных справок.
  • Стоят подписи лиц, не уполномоченных выполнять удостоверение.
  • Установлен факт ранее проведенной регистрации на продаваемую жилплощадь.
  • Отсутствие кадастрового паспорта и других бумаг, которые обязательно нужны в конкретной ситуации.

В указанных и других случаях стороны пишут заявление о продлении периода регистрации. На устранение ошибок отводится 30 дней. Более 3-х раз продлевать нельзя. Если ошибки не устраняются, то заявители получают отказ.

Чистоту и законность сделки нужно тщательно проверять, внимательно оценивая правильность составления всех бумаг, особенно в случаях когда:

  • в числе собственников есть недееспособные, несовершеннолетние, лица, пропавшие без вести или находящиеся в местах лишения свободы;
  • жилье в залоге или на имущество наложен арест;
  • недвижимость куплена с использованием средств маткапитала;
  • в квартире сделана перепланировка;
  • жилплощадь числится не в долевой, а в совместной собственности;
  • помещение передано по наследству (возможно появление неизвестных наследников, которые могут оспорить переход права собственности).

Чтобы избежать проблем, подключайте к данному процессу юристов. Специалисты знают, какие бумаги нужны в каждом конкретном случае, и как правильно они составляются.

Анализ правоустанавливающих документов

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

  • купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
  • при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.

Оценка недвижимости

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

  1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
  2. Площадь дома и площадь земельного участка.
  3. Материал, из которого построен дом.
  4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
  5. Год постройки.
  6. Состояние дома.
  7. Внутренние улучшения.
  8. Наличие иных объектов на участке.
  9. Качество земли и т.д.

Можно ли оформить все необходимые при покупке жилья документы одним пакетом?

В центрах госуслуг «Мои документы» вы можете оформить документы и получить услуги, которые могут понадобиться вам в процессе или сразу после покупки жилья, например:

  • предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;
  • проведение инвентаризации и предоставление информации технического учета;
  • предоставление информации и документов о зарегистрированных до 31 января 1998 года правах на объекты жилищного фонда;
  • распоряжение материнским капиталом;
  • предоставление информации жилищного учета;
  • государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав;
  • согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Возможность получить документы одним пакетом есть во всех центрах «Мои документы».

Какие документы нужны для продажи дома с участком

Ссылаясь на нормы действующего в России законодательства, отмчаем, что продажа частного дома с участком возможна только совместно. При этом также отчуждаются все имеющиеся на территории иные строения (гараж, сарай, баня, прочее). Соответственно определённые документы должны быть на каждый объект отдельно.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область

+7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Документы на дом

Документы, необходимые владельцу для законной продажи дома, идут отдельным комплектом от списка бумаг на земельный участок, в который входят:

  • Паспорт продавца — со своевременно вклеенной в него фотографией, актуальной информацией о гражданине, особенно если менялась фамилия, со штампами о браке или его расторжении (если продавец — иностранное лицо, его паспорт нужно перевести у нотариуса на русский язык, для несовершеннолетних нужно свидетельство о рождении);
  • Выписка из ЕГРН о том, что продавец — реальный собственник недвижимости; брать такую выписку следует в последнюю очередь, так срок ее действия условный;

  • Выписка из ЕГРН об отсутствии или наличии обременений;
  • Бумаги, на основании которых приобреталось право собственности (это может быть дарственная, завещание, свидетельство вступления в наследство, договор купли, обмена, ренты и так далее);
  • Технический паспорт из БТИ и поэтажный план;
  • Кадастровый паспорт;
  • Справка из домовой книги; если дом жилой — о том, что в нём никто на момент продажи не зарегистрирован;
  • Нотариально удостоверенное письменно согласие второго супруга на сделку, если имущество считается нажитым совместно, то есть приобретено в период законного драка (не требуется, если продавец получил дом по дарственной);
  • Свидетельство о браке или его расторжении;
  • Разрешение органов опеки, если продаётся дом, купленный на материнский капитал, или если собственником или совладельцем является несовершеннолетний ребёнок;
  • Справка из налоговой службы о том, что долгов по налогам нет;
  • Выписка с лицевого счёта об отсутствии коммунальной задолженности.

Документы на землю

  • Паспорт продавца или свидетельство о рождении для несовершеннолетнего;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план;
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая имущественные права;
  • Выписка из ЕГРН об обременениях (залог, сервитут, аренда, прочее);
  • Бумаги, на основании которых право владения было получено ранее;
  • Справка из налогового органа об отсутствии долгов.

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Договор купли-продажи недвижимости продавец может составить самостоятельно или воспользовавшись юридической помощью, услугами риелтора

В любом случае важно ориентироваться, что именно должно быть в данном документе

Договор составляется только письменно и минимум в трёх экземплярах: один для Росреестра, а также по одному — каждому из участников сделки. В нём должна быть следующая информация:

  • Паспортные данные продавца и покупателя;
  • Стоимость недвижимости (если подписывался предварительный договор, цена, указанная в нём, не может быть выше);
  • Вид, кадастровый номер, адрес, площадь и прочие основные характеристики объектов, включая этажность здания, наличие систем коммуникаций, вид использования;

  • Дата оплаты и передачи имущества;
  • Способ оплаты, реквизиты банковского счёта;
  • Дополнительные условия на усмотрение сторон;
  • Перечисляется весь пакет документов для продажи дома с земельным участком, которые прилагаются.

Возможные риски, связанные с покупкой квартиры через предварительный договор

Реальное отсутствие серьезных гарантий

Предметом такого документа является намерение заключить основной договор в дальнейшем, а не непосредственная покупка или продажа жилья, а, значит, в будущем нет реальных гарантий, что покупатель получит желаемую квартиру в срок.

Также через суд невозможно признать собственность на квартиру, в связи с тем, что в самом предварительном договоре не указывается передача жилого помещения покупателю. При дальнейшей передачи дела в суд существует риск ответного иска о признании такого договора незаключенными или недействительным.

Договор может быть признан недействительным или незаключенным

В случае, если параметры указанные в договоре, ошибочные или отсутствуют такой договор может быть признан незаключенным или недействительным, после обращения в суд.

Двойная продажа квартиры

В документе не указывается о передаче права собственности на квартиру, да и предварительный договор не подлежит регистрации в Регистрационной палате, а значит, недобросовестный продавец может в дальнейшем договориться с кем-то на более выгодных условиях и продать квартиру ему.

Ипотека на покупку дома с земельным участком это отличная замена обычной квартире.

Как правильно использовать счет эскроу при оплате покупки квартиры и стоит ли им пользоваться? Узнайте об этом здесь.

Возможная потеря денег в случае подписания договора с застройщиком

Через суд покупатель может вернуть лишь вложенные средства с учетом уплаты минимальной неустойки, но если застройщик был признан банкротом, есть вероятность потери средств без возможности их возврата.

В итоге, подписание предварительного договора купли-продажи дает некоторые гарантии обоим сторонам, а также возможность защитить свои интересы через судовые инстанции, но требует огромной точности в оформлении, тем не менее, существует ряд рисков, которых трудно избежать.

Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?

Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.

В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.

Впоследствии такая запись может быть погашена.

Смотрим на документы

Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:

Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок

На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности

«Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок», – поясняет Наталья Титкова. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости по Московской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях. «Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.».

Маргарита Моисеева
Статья предоставлена журналом «Собственник»

Важные документы

Покупка дома с земельным участком — серьезное дело

Решившись на приобретение дома, вы должны будете получить земельный надел (юристы разделяют понятия дом и земля, для них это разные объекты). Нужно тщательно отнестись к проверке документов: факт отсутствия бумаги, не подтверждающий права владения землей, должен вызвать законные вопросы.

Оформив документы на дом, вы столкнетесь с трудностями по переоформлению земельного надела. Продавец должен собрать следующие документы:

  • Правоудостоверяющие бумаги: свидетельство о регистрации права собственности, свидетельство приемной комиссии о введении объекта в эксплуатацию (если дом построен продавцом).
  • Правоустанавливающие бумаги: свидетельство о праве собственности, документы, характеризующие характер перехода недвижимости к новому владельцу: свидетельство о праве наследования, договор продажи или дарения.
  • Бывают случаи, когда приобретается недостроенный дом. В этом случае потребуется свидетельство о праве собственности на недостроенное строительство. Если объект не отмечен в БТИ, этот недочет может исправить нотариус, присутствующий при оформлении сделки по покупке недвижимости.
  • Договор купли-продажи земельного надела.
  • Документ, подтверждающий право собственности на землю.
  • Технический паспорт жилого объекта.
  • Кадастровый документ.
  • Выписка из госреестра, подтверждающая отсутствие обременений.
  • Выписка из домовой книги, учитывающая всех прописанных в доме.
  • Справка, выдаваемая сотрудником налоговой службы, об отсутствии задолженностей по земельному и имущественному налогам.
  • Выписки из ЖКХ, подтверждающие отсутствие задолженностей.
  • Документ от супруга, в котором он дает согласие на продажу дома и обязуется вовремя выписаться из продаваемого жилья (заявление заверяет нотариус).
  • В случае наличия у продавцов детей, необходимо получить разрешение органов опеки на продажу недвижимости.
  • Если у хозяина есть совладельцы, имеющие право на покупку дома в первую очередь, они должны написать отказную.
  • Жилье, находящееся в ипотеке, продается с разрешения заемщика.
  • Паспорт на недвижимость.

Документы при покупке квартиры в новострое

Покупка квартиры в новом доме бывает нескольких типов (приобретение новой, уже готовой, или долевое вложение в будущую квартиру). Но несмотря на разные типы, документы нужны почти одинаковые. Для второго варианта, когда жилплощадь покупается не в готовом доме, понадобятся такие документы:

  • паспорт покупателя;
  • документ, в котором содержится вся информация о строительной компании, бумаги описывающие состояние и параметры жилья;
  • чек об уплате госпошлины (стоимость на 2018 год — 100 рублей);
  • согласие на покупку от супруга;
  • заключенный договор с застройщиком или компанией, в котором прописываются сроки сдачи дома, сумма денежного перевода от будущего владельца.

Перед подписанием всех бумаг лучше запросить на проверку у компании разрешения на строительства, утвержденный план строительства, справку о покупке земли и тому подобное, договор о страховании строительства.

Для граждан, совершающих покупку уже готового жилья:

  • паспорт покупателя;
  • заявку на государственную регистрацию нового владельца;
  • акт передачи-приема жилого помещения;
  • документ кадастрового значения;
  • согласие на покупку от супруга;
  • чек об уплате госпошлины (стоимость на 2018 год — 1000 рублей).

Далее вышеперечисленная документация передается в госреестр или МФЦ для дальнейшего оформления.

Как оформлять собственность в новостройке

Документы на продажу дома

  1. Документы, подтверждающие право собственности.
  2. Паспорт владельца, если их несколько – то обязательно каждого.
  3. Идентификационные коды собственников, в том числе несовершеннолетних.
  4. Документы, подтверждающие семейное положение: свидетельство о браке, о расторжении брака, либо о смерти супруга.
  5. Свидетельства о рождении детей.
  6. Согласие на сделку органов опеки.
  7. Подтверждение о выполнении решения органов опеки.
  8. Квитанция об уплате налога на доходы физических лиц.

Если продается часть квартиры, то помимо остальных указанных документов, необходимо добавить:

  • подтверждение уведомления всех остальных участников имущественных прав о продаже доли;
  • заявление остальных собственников об отказе от имущественных прав на эту долю.

Документы на покупку дома:

  1. Паспорт.
  2. Идентификационный код.
  3. Нотариальное согласие супруга, если покупатель вступает в права собственности единолично.

Самостоятельно подготовиться к продаже дома реально. 

Новые правила продажи квартиры

Изменения условий продажи:

  • Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
  • При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
  • Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).

Из следующей статьи вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий