Документы для покупки квадратных метров в новостройке
компания-продавец
- разрешение госорганов на стройку на том месте, где возведен дом;
- техническое и экономическое обоснование нового дома;
- заключение госорганов о том, что строительство дома велось согласно требованиям и стандартам, принятым в отрасли;
- проектную документацию и все изменения в ней, возникшие в процессе строительства;
- разрешение (лицензию) на осуществление строительной деятельности и застройки конкретного объекта;
- договор, подтверждающий участие в долевой стройке, если объект покупается на этапе строительства.
Процесс покупки
- оплату комиссионного вознаграждения продавцу за выбранную квартиру;
- подписание договора, касательно уступки права требования, который заключается между лицом, покупающим недвижимость, и фирмой, построившей дом.
Как продать квартиру
Являясь продавцом недвижимости, внимательно ознакомьтесь со всеми этапами предпродажной подготовки. Занимаясь процессом самостоятельно, вы сможете сэкономить предполагаемые затраты на риэлторские услуги. Еще один большой плюс – возможность контроля каждого этапа продажи
Невзирая на то, что процесс очень трудоемкий, требует большой осторожности, навыков работы с документацией, знания основ законодательства, вы выгодно проведете сделку, попутно приобретя опыт. Основные этапы пошаговой инструкции сделки:
- Готовьте квартиру и документы на нее заранее. Предпродажная подготовка жилого помещения подразумевает собой не только косметический ремонт, но и правильность заполнения необходимых документов. Данные, внесенные в техническую и другую документацию, должны совпадать с реальными фактами, не содержать помарок, исправлений. Оказать помощь в проверке правильности оформления техпаспорта на жилое помещение могут сотрудники БТИ. Полный пакет документов, предварительно собранный продавцом по перечню, ускорит проведение сделки с недвижимостью.
- Изучив ценовую политику рынка недвижимости, определитесь с реальной стоимостью недвижимости. Поиск покупателя можете вести самостоятельно, дав соответствующее объявление в интернет-рубрики или газеты или обратившись к риэлторам за помощью.
- Составьте договор (предварительный) купли-продажи жилья. Это дает гарантии обеим сторонам процесса, что продавец не продаст одно помещение еще раз другим желающим, а покупатель не передумает совершить сделку. Покупатель должен внести залоговую сумму, и ее нужно зафиксировать документально. Составленное соглашение об авансе или задатке (разные юридические понятия с неодинаковыми последствиями) подписывается двумя сторонами сделки.
- Примите полную оплату за сделку с недвижимостью от нового владельца после подписания акта приема-передачи жилой квартиры. Расчет может быть проведен наличными деньгами или по безналу. После этого право владения переходит к новому владельцу. На момент подписания такого акта все предыдущие жильцы должны быть выписаны с жилплощади.
Чем тщательнее и ответственнее подход продавца жилплощади к вопросу сбора и подачи документации, тем прозрачнее и чище считается сделка. От этого может зависеть не только время, потраченное на поиски покупателя, но и оцененная стоимость жилья. В связи с периодически меняющимися требованиями регистрирующих органов в отношении сделок по купле-продаже помещений для жилья, лучше уточнить заранее все нюансы, чтобы уберечь себя и потенциального покупателя от неприятных сюрпризов.
Самостоятельная продажа квартиры: риски
Во время реализации отчуждения объекта недвижимости, стандартными рисками для продавцов являются составление договора купли-продажи, а также взаиморасчеты.
По вышеуказанному договору, сторонами прописываются условия передачи денежных средств. Разумным решением будет отдать предпочтение составлению данного договора опытным специалистом в данной сфере (авторитетным юрисконсультом или нотариусом).
Он доступно, в полной мере и последовательно разъяснит весь спектр прав и обязанностей сторон договора во избежание возникновения спорных ситуаций между продавцом и покупателем в дальнейшем.
Стоит помнить и учитывать, что важным моментом будет не только правильное и профессиональное составление договора купли-продажи, но и неукоснительное соблюдение сторонами всех, без исключения, его пунктов (условий).
В данном случае, излишнее доверие и, местами, попустительское отношение друг к другу, может быть чревато неприятными правовыми последствиями.
Наиболее волнующим для сторон договора является вопрос передачи денег за продаваемый (приобретаемый) объект недвижимого имущества
Особую осторожность следует проявлять при передаче денег из рук в руки
Довольно распространенным и проверенным способом взаиморасчетов между сторонами является аренда банковской ячейки (сейфа).
При выборе такого варианта, стоит лишь сориентироваться на надежный банк, предоставляющий подобную услугу
Немаловажным моментом выступает и внимательное и четкое прописывание условий договора аренды банковской ячейки, уделяя особое внимание срокам длительности аренды и основаниям для допуска сторон к ячейке при различных вариантах развития событий по сделке
Также к категории рисков при реализации квартиры относятся риски при взаимодействии с недобросовестными и неопределенными в своих планах покупателями.
Они, к примеру, на предварительном осмотре квартиры могут уверять вас и гарантировать покупку по запрашиваемой вами цене, а уже через несколько дней, когда вы успеете отказать ряду других потенциальных покупателей, позвонить и отказаться от заключения сделки, либо же вообще не выходить на связь.
Также существует риск срыва сделки по вашей вине, невнимательности или же ввиду отсутствия достаточного опыта подобных гражданских правоотношений.
К примеру, получив задаток, заключив с потенциальным покупателем предварительный договор, но, не успев в обусловленные сроки произвести сбор всей необходимой документации, вы можете быть «вознаграждены» несостоятельностью сделки и выплатой двойной суммы задатка.
В качестве заключительного слова, стоит отметить, что при самостоятельной продаже квартиры неопытным лицом, рисков может быть гораздо больше.
Большинство из них, а возможно и всех, реально избежать, обратившись в авторитетное агентство недвижимости с заслуженно положительной репутацией.
Такой вариант позволит вам оперативно, выгодно, корректно и без нежелательных последствий продать свою недвижимость и остаться довольным.
Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры в 2018
Перечень документов для продажи квартиры в 2018 году
Соглашение купли-продажи считается основным документом, подтверждающим проведение сделки.
Договор составляется в письменном виде, а количество экземпляров напрямую зависит от числа лиц, принимающих участие в сделке. Каждый участник должен получить свой вариант.
Кроме того, потребуется еще один экземпляр, который передается для хранения в Росреестр.
Составление соглашения должно проводиться с учетом положений ГК РФ.
Полный список документов для продажи жилья: ипотека, наличные
На гербовой бумаге (старого образца) или на обычной бумаге (нового образца) форматом А4, где указаны все совладельцы и сведения об объекте недвижимости.
Выписка:
- справка из Росреестра, либо электронная версия с ЭЦП (электронно-цифровой подписью)
Примерный перечень документов-оснований:
- договор мены, ренты, ДКП, приватизации Свидетельство о наследовании жилья решение судьи и т.
Какие документы обязательно нужны или могут понадобиться для продажи квартиры в 2018 году?
Бывает так, что непосредственный владелец квартиры собственнолично не может выступить в роли продавца или не имеет возможности присутствовать во время совершения сделки.
Тогда от его имени может действовать доверенное лицо . Но возможно это только при наличии доверенности, которую должен выдать сам собственник.
Еще одно непременное условие – она должна быть обязательно заверена нотариально.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полный пакет и где их брать
В данном случае продажа осуществляется уполномоченными органами либо заинтересованными лицами согласно решению суда.
При передоверии права продажи другому лицу нужно помнить, что данное лицо может злоупотребить доверенностью и осуществить действия в угоду себе.
Так что при выборе недобросовестного представителя, собственник рискует потерять квартиру. Какие документы нужны для реализации квартиры?
Для продажи квартиры собственнику нужно иметь на руках достаточно большой перечень документов.
Документы от собственников для продажи квартиры в 2018 году, когда покупают за наличные
Поэтому лучше обратитесь к юристу, он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться к юрист-консультанту.
Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 450-26-31 — Москва и обл.
Какие документы нужны для продажи квартиры в 2018 году?
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры, читайте тут.
Свидетельство о праве собственности на квартиру Свидетельство должно оформляться по бланку строгой отчетности, при этом его можно охарактеризовать как правоподтверждающий, а не как правоустанавливающий документ.
Начиная с 2018 г.
, в свидетельстве будут указываться данные о: При потере свидетельства собственником, последний может восстановить его, получив дубликат по результату рассмотрения заявления. Но, в этом случае, потребуется оплатить госпошлину в размере 350 рублей.
Документы для продажи квартиры: необходимый перечень для оформления в 2018 году
Вторым моментом служит подготовка выписки из домой книги, которая свидетельствует, сколько человек зарегистрировано в настоящее время и кто был прописан до этого.
Необходимо отметить, что документы необходимые при продаже квартиры бывают общеобязательные и по требованию покупателя.
Как в 2018 году продать квартиру – пошаговая инструкция
• По какому принципу отапливается квартира: центральным или индивидуальным отоплением?
• Во сколько обойдутся коммунальные расходы?
• Санузел в смежного или раздельного типа?
• В каком районе расположена жилплощадь?
• Кто является застройщиком? • Удобная ли инфраструктура для проживания?
• Готова ли квартира к эксплуатации, или находиться на стадии строительства дома? Вот и все необходимые документы.
Доверенность может быть генеральной или на совершение разовой сделки.
Когда продавец квартиры – совершеннолетний гражданин, документом, удостоверяющим личность, выступает паспорт установленного образца.
В ситуации, когда продавец квартиры – несовершеннолетние лицо, не достигшее 14-тилетия, предоставляется свидетельство о рождении. В этом случае ребенок не участвует в сделке лично, его интересы представляют законные представители — отец, мать, опекуны.
Как подать документы?
После сбора внушительного перечня документов встает вопрос об их подаче в регистрирующий орган. Существует 5 возможных вариантов этого действия:
Личный визит в регистрирующий орган.
Обратитесь в территориальный орган Росреестра, предварительно уточнив график его работы. Наиболее оптимальный вариант с точки зрения экономии времени — специалист сразу сообщит об отказе в приеме документов, если вы соберете неполный перечень или будут допущены ошибки. Дополнительно он поможет с оформлением заявления и проконсультирует по другим вопросам.
Обратите внимание: МФЦ — не регистрирующий орган. Он является посредником между сторонами сделки купли-продажи и отделением Росреестра
Недостаток обращения в МФЦ — длительные сроки (с учетом пересылки документов).
Отправление заявления и документов по почте.
Они направляются в территориальный орган Росреестра заказным письмом с описью вложения. Все копии документов и подпись на заявлении о регистрации права собственности должны иметь нотариальное удостоверение. Существенный минус — об отсутствии некоторых бумаг или ошибках в их оформлении вы узнаете не ранее, чем через 2 месяца с момента отправления.
Электронный сервис «Подать заявление на государственную регистрацию прав».
Он функционирует на официальном сайте Росреестра и предоставляет возможность отправки заявления и перечня необходимых документов. Решения сотрудников регистрирующего органа о регистрации либо отказе в регистрации права собственности направляются в личный кабинет заявителя. Преимущество использования сервиса — наличие пошаговой инструкции, недостаток — необходимость заверения документов усиленной квалифицированной электронной подписью.
От имен участников сделки купли-продажи могут выступать доверенные лица. При наличии удостоверяющих бумаг документы направляются ими в регистрирующий орган одним из приведенных способов. Дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность с указанием полномочий и паспорт (при отправлении почтой — нотариально заверенная копия паспорта).
Выбор способа подачи документов полностью зависит от волеизъявления сторон сделки (продавца и покупателя).
Прочие моменты, которые необходимо соблюсти
Исходя из вида правоустанавливающего документа, представленного собственником, может возникнуть необходимость проверки дополнительной документации. По преимуществу это касается квартир, которые ранее были:
- получены в дар;
- приобретены в ипотеку;
- унаследованы.
Каждый вид перечисленной сделки может иметь свои подводные камни, которые повлияют на имущественное положение покупателя после оформления и регистрации купчей.
Дарение
Здесь отменяются нормы статьи 35 СК РФ о совместно нажитом имуществе, поэтому согласие супруга не требуется. Распространённое представление о праве пожизненного проживания дарителя в квартире не влияет на правоспособность сделки согласно нормам статьи 292 ГК РФ.
То есть собственник вправе продать квартиру, предоставив дарителю иное место для проживания. Но проверить стабильность права на недвижимость, принадлежащую продавцу, следует предельно досконально. Вопрос в том, что дарение – наиболее распространённая сделка, которая подлежит оспариванию со стороны родственников, а часто – и самого дарителя. В этом случае подстраховаться следует, проверив правоустанавливающий договор.
Если это типовой договор дарения, составленный нотариусом и удостоверенный им же – правоспособность документа максимальная. Если это рукописный текст, написанный символически, без учёта юридических нюансов, то нужно убедиться:
- Что со времени заключения дарственной прошло более трёх лет, что составляет срок давности для оспаривания.
- В выписке из ЕГРП отсутствуют пометки о судебных тяжбах и притязаниях в отношении подаренной квартиры.
Ипотека
На этот вид собственности распространяются нормы, применяемые к обременяемому имуществу. Поэтому для взятых в ипотеку квартир требуется справка из банка о том, что долговые обязательства исполнены и долг погашен. Если объект оформлялся по закладной, то эта ценная бумага, при расчёте, должна вернуться к продавцу. А он, в свою очередь, обязан приложить её к пакету документации.
Если закладная утеряна банком, продавец должен оформить её дубликат. Кроме этого обязательны кадастровые справки об отсутствии обременений и проверка выписки из ЕГРП, в которой констатируется передача прав от банка к собственнику.
Смотрите видео о продаже квартиры «под ипотекой»:
Наследование
При предъявлении продавцом свидетельства о наследстве, требуется выявить число наследников. Если их несколько, то квартира должна оформляться в долевую собственность и продаваться согласно требованиям, предъявляемым к такому виду сделок. Кроме этого нужно выяснить – не возникли ли между наследниками судебные разбирательства и споры.
Если споры отсутствуют, то у продавца должны быть нотариально удостоверенные доверенности на продажу от сонаследников, вступивших в долевую собственность на квартиру. Или – нотариально удостоверенный отказ от собственной доли наследства на квартиру в пользу покупателя.
Также правопритязание на имущество, возбужденное исковым производством, указывается в выписке из ЕГРП. Если исковое производство возбуждено, то сделка может проводиться не ранее чем через 10 дней после получения выписки с положительным решением суда, вынесенного в пользу продавца. Выписка из решения суда выступит правоустанавливающим документом.
Чтобы избежать рисков, проверка требуется и при таких способах покупки жилья, как приобретение у юридического лица, по переуступке прав и в новостройке. За необходимыми выписками и справками можно обратиться в Росреестр.
Кто может быть продавцом квартиры?
Для начала нужно разобраться, кто же может выступать в качестве продавца жилого помещения. Право на заключение сделки по продаже жилплощади имеет только ее фактический собственник.
То есть лицо, указанное в документах на квартиру (например, в свидетельстве о праве собственности, в договоре, заключенном при ее приобретении, в документе, свидетельствующем о дарении, в свидетельстве о регистрации права на жилое помещение).
Бывает так, что непосредственный владелец квартиры собственнолично не может выступить в роли продавца или не имеет возможности присутствовать во время совершения сделки. Тогда от его имени может действовать доверенное лицо.
Но возможно это только при наличии доверенности, которую должен выдать сам собственник. Еще одно непременное условие – она должна быть обязательно заверена нотариально.
Получить такую доверенность может абсолютно любое дееспособное лицо, будь то родственник, друг, знакомый, риэлтор и прочие.
Часто при продаже квартиры возникает вопрос: а как быть, если собственником является несовершеннолетний гражданин. В этом случае если ребенку еще нет 14 лет, то все сделки за него осуществляются его родителями, опекунами или иными законными представителями.
Если подростку от 14 до 18 лет, то он имеет право сам действовать от своего имени, но только с согласия своих законных представителей.
Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень
В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:
- Конечно же — паспорт.
- Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
- При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
- Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.
Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.
Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!
Новостройка
При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.
В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).
В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐
Вторичное жилье
Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.
Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):
- Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
- Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).
При покупке от застройщика
При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.
Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).
При покупке на материнский капитал
На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.
Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.
Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.
Если покупаем на ребенка
Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.
При покупке в ипотеку
Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.
Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.
Частные случаи при продаже квартиры
Продать квартиру быстро получится, если у нее только один владелец без несовершеннолетних детей, долгов и жены/мужа, претендующих на часть имущества.
Пакеты документов будут различаться для каждого такого случая. Основные бумаги останутся неизменными: правоустанавливающие документы, оценка, выписка из электронного Госреестра имущественных прав, техпаспорт, паспорт и код. Но они будут дополняться другими нотариально заверенными документами или судебными решениями. Если продавец квартиры или совладелец не является гражданином Украины, то, кроме оригинала паспорта в пакет документов прилагается перевод документа, выполненный аккредитованной службой и легализованный нотариусом.
Какие необходимы документы для продажи квартиры по дарственной
Обязательный пакет бумаг дополняется нотариально заверенной дарственной. При этом, если квартира (или деньги на ее приобретение) была подарена до брака и подарок этот официально заверен, то согласие супруга на сделку не нужно.
Какие документы нужны для продажи 1/2 квартиры
Здесь действует понятие преимущественной покупки доли права собственности. Т.е. владельцу второй половины квартиры (или другой части) предоставляется право первым выкупить недостающую часть. Если он/они отказываются от выкупа, то такой отказ должен быть заверен нотариально. Так же точно заверяется уведомление владельцем остальных собственников о намерении продать долю в праве на объект недвижимости. Когда эти документы получены, владелец части квартиры спокойно занимается ее продажей.
Какие документы нужны при продаже квартиры если два собственника
Если оба собственника согласны, что подтверждается нотариусом, то просто предоставляются правоустанавливающие документы, два паспорт, два ИНН. Если доли собственников не определены, а один из них выступает против продажи, необходимо разделить квартиру. Делается это через суд. Решение его об определении доли права собственности, уведомление о продаже права собственности и заявление второго собственника о желании или отказе выкупить эту долю прилагаются к остальным документам.
Если вторым собственником выступает ребенок, необходимо получить официальное письменное согласие на сделку органов опеки. Оригинал и копия этого документа обязательно прикладываются к остальным бумагам.
Какие документы необходимы для продажи квартиры в ипотеке/в кредите
Потребуется получить согласие банка, выдавшего кредит под залог квартиры, на отчуждение имущества. После того, как будет найден покупатель, он должен будет самостоятельно обратиться в этот банк, чтобы составить договор о выкупе залогового имущества. Погашая остаток ипотечной стоимости, покупатель снимает с квартиры отягощение, она становится доступной для продажи.
Продажа квартиры по доверенности
Если по каким-либо причинам владелец/совладелец не может принимать участие в сделке купли-продажи, он предоставляет нотариально заверенную доверенность на третье лицо. Доверенность может быть на оформление документов, на представительство интересов в государственных и коммерческих учреждениях, на проведение сделки и получение денег.
Когда не нужно согласие супруги (супруга) для продажи квартиры
Квартира, приобретенная в браке, продается только с согласия супруга. Но если недвижимость была официально получена в дар, приватизирована, стала собственностью в результате вступления в наследство по закону или по завещанию до брака, то она не является совместно нажитым имуществом и продается по собственному решению владельца.
Продажа квартиры опекуном недееспособного лица
Пакет документов дополняется решением суда о признании лица недееспособным, а также о назначении опекуна. Также потребуется решение органа опеки и попечительства, который следит за соблюдением прав недееспособного лица.
Какие документы должны быть у покупателя
Пакет документов покупателя будет не таким обширным, как у продавца. От него требуется:
- паспорт и ИНН (свой и супруга, если состоит в браке);
- свидетельство о браке, если есть;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение недвижимости.
При этом согласие супруга не требуется, если он также выступает в роли покупателя квартиры. Если одним из покупателей (собственников) будет выступать ребенок, то потребуется приложить оригинал и копию свидетельства о рождении и решения органа опеки и попечительства. Кроме того, если у ребенка и родителей/родителя разные фамилии, понадобятся документы, подтверждающие родство: свидетельство о рождении, решение суда о разводе с указанием смены фамилии.