Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Требования к жилому помещению

Учитывая рыночную стоимость недвижимости средств государственной помощи обычно не хватает на приобретение полноценной жилплощади. Возникает соблазн приобрести жилье подешевле. И все же условия использования материнского капитала на покупку квартиры в 2020 году включают четкие требования к дому, в котором покупается площадь. Так, он должен быть:

  • расположен на территории Российской Федерации,
  • не в аварийном, ветхом состоянии или предназначаться под снос,
  • достроен больше, чем на 70%, если покупается жилье в новостройке.

Обычно именно в недостроенных или старых домах продаются дешевые квартиры, однако представители ПФР непременно оценят жилье, прежде чем выдать положительное решение о выделении средств на его покупку.

Обсуждая вопрос, какие квартиры подходят под материнский капитал, упомянем, помимо общих санитарно-бытовых условий, еще одно важное требование: это должен быть отдельный жилой объект – помещение, которое полностью будет находиться в собственности семьи. Просто идеальная доля в квартире, не выделенная в натуре, не подходит

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовых
    учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а
    недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства
    из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно
    проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно
    затянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случае
    финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом
    уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный
    способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметь
    статус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполнения
    ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в
    ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками
процесса заключается самостоятельно.

Особое внимание нужно
уделить договору купли-продажи, в котором в обязательном порядке нужно
прописать нюансы перечисления денег и перехода права собственности.

Оформление ипотеки под материнский капитал

Очень часто российские семьи прибегают к оформлению ипотеки для покупки жилья, тем боле это один из двух возможных вариантов использования материнского капитала до наступления трехлетнего возраста у младшего ребенка.

Оформление ипотеки регулируется статьей 20 федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «О залоге недвижимости». Особенности использования материнского капитала на получение ипотечного кредита или займа приводятся дополнительно в статье 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ.

Чтобы получить ипотеку под материнский капитал, необходимо прийти в кредитную организацию, где вам сделают предварительный расчет и расскажут о подходящих вариантах кредитов или займов. Для этого будут необходимы следующие документы:

  • паспорт владельца сертификата;
  • справка о доходах;
  • копия трудовой книжки;
  • копия материнского сертификата.

Банк принимает решение об оформлении ипотеки в течение недели. Одобрение, выданное банком на ипотечный кредит, также действительно в течение определенного времени (на усмотрение банка). После получения согласия можно начать искать жилье.

После выбора квартиры заключается договор ипотечного кредитования с покупателем, и на расчетный счет продавца переводится необходимая сумма за квартиру. Затем необходимо прийти в отделении ПФР с заявлением о необходимости перевода средств материнского капитала на счет банка, приложив следующие документы:

  • кредитный договор на покупку квартиры;
  • договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Можно ли продать приобретенное с использованием материнского капитала жилье без покупки нового

Жилье приобретенное за материнский капитал

В определенных ситуациях допускается отчуждение жилплощади без одновременной покупки новой квартиры. К их числу относятся:

  • переезд на постоянное место жительства в местность, находящуюся в другом регионе РФ;
  • эмиграция семьи в иностранное государство;
  • вложение средств на приобретение жилплощади в пока не достроенном доме.

В таких ситуациях решение принимается по усмотрению органов опеки и попечительства с учетом объективных оснований. Так, если дом, в котором планируется покупка квартиры, только начал возводиться, продавать старую квартиру органы опеки вероятнее всего не разрешат, а в случае, когда строительство находится в завершающей стадии, добиться одобрения на заключение сделки гораздо легче.

Недопустима ситуация, при которой несовершеннолетние дети могут остаться без жилья, поэтому с момента продажи прежнего жилья до фактического переселения в новое их следует обязательно зарегистрировать на другой жилплощади, к примеру, у своих ближайших родственников.

Какие документы нужно собрать

Документация будет разделена на обязательную и бумаги, требующиеся в зависимости от ситуации. К необходимым относятся:

  • Паспорт. Следует предъявить документ каждому члену семьи, выступающему собственником. Лицам, которым еще нет 14 лет, нужно приложить свидетельство о рождении.
  • Договор купли-продажи данной недвижимости, обязательно заверенный у нотариуса. Не рекомендуется составлять договор самостоятельно, лучше обратиться к специалисту.
  • Согласие супругов на реализацию жилья в письменной форме и с нотариальной заверенностью.
  • Разрешение от органов опеки. Следует приложить помимо оригинала еще и копию. Требуется при наличии собственников, которым еще нет 18.
  • Доверенность, заверенная нотариально. Требуется при подаче пакета бумаг третьим лицом, а не продавцами напрямую. Нужен и паспорт представителя.

Сбор документов

Остальные бумаги могут потребоваться в конкретном случае. Их не нужно подавать при продаже, но покупатели или Пенсионный фонд могут сделать запрос на их предоставление. Среди таких бумаг:

  • Предварительное соглашение между сторонами. Его предоставляет покупатель, а владелец ставит подпись. Для Пенсионного фонда становится гарантией совершения сделки.
  • Расписка, если оплата проводилась с авансом или задатком. Такое условие обязательно прописывается в договоре. Расписку отправляют в ПФР.
  • Копия финансового счета. Деньги не выдаются на руки, они перечисляются на счет, поэтому на каждого владельца открывается расчетный номер.
  • Технический паспорт жилья. Он заказывается собственником в БТИ или через МФЦ. В бумаге отражаются технические характеристики недвижимости и план.
  • Выписка из домовой книги. Может быть обычной с отражением текущих прописок иди архивная, где отражены все проживающие на территории.
  • Выписка по лицевому счету. Позволяет доказать отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Справка, что нет долгов по остальным услугам, включая кабельное телевидение и домофон.
  • Выписка из ЕГРН о недвижимом имуществе. Отражаются возможные обременения и ограничения, связанные с квартирой.
  • Справка из психо- и наркодиспансера. Позволяет подтвердить дееспособность и адекватность продавца.

Не забываем выделять долю

Один из самых важных моментов в использовании материнского капитала при покупке жилья — выделение долей всем членам семьи. Если квартира куплена за наличный расчёт без привлечения кредитных средств, то доли надо выделять сразу. Если с использованием ипотеки, то после того, как с квартиры снимут обременение, то есть, после её полного погашения.

Мама пишет нотариально заверенное обещание, которое представляет в Пенсионный фонд, в котором обязуется выделить доли. Размер доли может быть любой, но не меньше суммы, выпадающей на каждого члена семьи. Например, 4 человека в семье. Материнский капитал 466 617 рублей. На каждого должно приходиться не менее 116 654 рублей от общей стоимости

Сколько это будет в процентном отношении — не важно

Рекомендации

При осуществлении сделок купли-продажи жилья стоит помнить о следующем:

  1. В настоящее время были внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которому при продаже недвижимого имущества, находящегося во владении менее 5 лет, вам придется заплатить 13 % налогов государству. Избежать их можно 2 способами: продавать жилье позже или воспользоваться имущественными вычетами, которые полагаются каждому человеку один раз в жизни.
  2. После полной выплаты ипотеки за приобретенную квартиру по МСК вы должны выделить часть недвижимости детям не позднее полугода с момента снятия обременения.
  3. Если вы желаете продать недвижимость, с неснятым обременением, вам придется получать согласие банка на данную сделку. Их обычно банки не выдают. Поэтому при острой необходимости продажи жилья, лучшим способом будет погашение ипотечного кредита за счет других заемных средств, не требующих оформления залога на данное жилье.
  4. При выборе нового жилья помните, что оно не должно быть меньше по площади, чем то, которое имеется у вас. Так как вы не сможете получить одобрение от органов опеки.
  5. Существует еще один способ, которым можно освободить жилье от владения детей. Тогда вам также потребуется согласие опеки. Вы должны написать заявление и направить справку о стоимости детского имущества. Получив согласие, вы должны открыть банковские счета на каждого ребенка и внести туда эти средства в формате вклада, чтобы на них еще начислялись проценты. Получить эти средства дети смогут только после достижения ими совершеннолетия, либо их родители опять же с согласия опеки. В этом случае в приобретаемом жилье вы не должны будете выделять доли детям.

Также вы можете выделить доли детям и в другом жилье, например, у своих родственников. Тогда обязанность по выделению в новой покупаемой квартире с вас будет снята. Но главное, чтобы эти доли соответствовали или были больше тех, которые будут проданы.

Продать квартиру за мат капитал: куда обращаться, документы

Чтобы продать квартиру за маткапитал, и продавцы, и покупатели должны собрать соответствующий пакет документов и обратиться в МФЦ (многофункциональный центр по месту нахождения квартиры) или в управлении Федеральной Регистрационной службы (УФРС) – также по месту нахождения недвижимости.

Пакет документов для продажи квартиры за маткапитал должен включать:

1. Паспорта продавцов и покупателей квартиры для удостоверения личности.

2. Свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетних собственников (сособственников).

3. Разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетних. Если при продаже квартиры есть несовершеннолетние собственники (сособственники) до 14 лет, в пакет документов должны входить свидетельства о рождении родителей или опекунов, а также разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетнего.

Если ребенку от 14 до 18 лет, то понадобиться уже паспорт ребенка и паспорт родителя (опекуна), а также разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетнего.

4. Нотариально заверенное согласие супруга(и) на продажу, если продаваемая квартира куплена в браке и второй супруг не сможет присутствовать на сделке. Данное нотариальное согласие понадобиться даже в том случае, если недвижимость оформлена на одного из супругов, но она приобреталась в браке.

Например, муж купил квартиру жене в браке. Оформили квартиру полностью на жену. Жена захотела продать квартиру, а мужу надо уехать, он не будет присутствовать на сделке. В таком случае нужно нотариальное согласие мужа не сделку, иначе купля-продажа квартиры не состоится. Нотариус не оформит сделку.

5. Нотариально заверенный договор купли продажи. Чтобы у продавцов и покупателей не оставалось никаких сомнений и рисков, то составлять договор купли-продажи рекомендуется у нотариуса.

Нотариусы бывают государственные и частные. К государственным нотариусам нужно записываться в очередь, если есть цель сэкономить на оформлении бумаг. Частные нотариусы (наравне с государственными), оказывают услуги дороже, но к ним можно обратиться в любое время.

6. Нотариально заверенная доверенность от продавцов. Если собственники не могут присутствовать на сделке, но хотят продать свою квартиру (в данном случае за средства маткапитала), то человек, выступающий на сделке за продавцов должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность на продажу.

В этой заверенной доверенности прописывается человек, которому люди доверяют продажу квартиры. Прописываются обязательства по перечислению средств. Если такой доверенности не будет, что сделка купли-продажи не состоится.

Покупка доли или части дома

Чтобы сэкономить на покупке жилплощади, некоторые семьи решают выкупить долю в доме за материнский капитал, тем более, что законом это не запрещено. Однако есть условие – объект должен быть пригодным для проживания семьи с детьми:

  • быть самостоятельным помещением для проживания семьи: иметь отдельный вход и отделяться от остальной части квартиры (дома);
  • отвечать санитарным и гигиеническим нормам, проветриваться и освещаться днем естественным светом;
  • соответствовать по размерам количеству членов семьи;
  • быть безопасным – без старых конструкций и аварийных участков;
  • иметь отопление, газоснабжение и подвод воды.

Если эти требования соблюдаются, то вопрос, можно ли купить часть дома на материнский капитал, решается положительно.

Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом;

статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал, ипотека на которую еще не погашена, необходимо дополнительно получить согласие банка на проведение такой сделки.

Важно понимать, что на момент продажи жилья, которое находится в залоге у кредитной организации, доли несовершеннолетним все равно должны быть выделены (в другом жилье). Если это требование не выполнено, возможность оспаривания сделки значительно увеличится

Позаботиться об этом нужно до того, как будет подписан предварительный договор.

После выделения долей и получения разрешения в ООиП продажу можно будет провести по одной из схем:

  • Часть суммы, предоставленной покупателем, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
  • По согласованию с банком права и обязательства по ипотечному договору продавца будут переведены на покупателя.
  • Продавец выплачивает оставшуюся часть кредита, с жилья снимаются все обременения, и оно переходит в собственность покупателя.

Если есть квартира?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Если есть квартира, которая предлагает более комфортные условия пребывания, со сделкой проблем не должно быть. В такой ситуации необходимо выделить равнозначные доли (относительно тех, что принадлежали в купленной квартире с использованием капитала) в имеющимся жилье у родителей. Можно предоставить в собственность большую площадь, но не меньшую.

В данной ситуации родители должны следовать алгоритму:

  • Подготовить документы для продажи квартиры, в которую вложили капитал. Выставить ее на продажу (найти покупателей).
  • Оформить права собственности в квартире родителей (той, что без капитала имелась) на детей в долях, которые полагались в прежнем жилье. Лучше передать большую часть недвижимости, чтобы не возникало вопросов.
  • Обратиться в органы опеки с соответствующим запросом. После проверки условий жизни и удостоверения в том, что доли действительно выделены, но уже в новой недвижимости, можно забрать необходимый для проведения операции документ.

Ничего трудного или особенного нет. Но опять же, полученные деньги можно потратить только для того, чтобы улучшить качество жизни (повысить комфорт).

Варианты использования маткапитала

Закон перечисляет следующие варианты использования материнского капитала для улучшения жилищных условий:

  • оплата части квартиры;
  • в качестве первоначального взноса по ипотеке;
  • погашение тела кредита и/или процентов по нему;
  • реконструкция дома;
  • финансирование строительства.

После использования средств, их бывший владелец должен дать обязательство определить доли всех членов семьи, включая детей. Подобный документ удостоверяется нотариусом. Однако в РФ отсутствует соответствующая база. Поэтому о цели (как и о самом факте) использования маткапитала почти никто не знает.

Участие в кооперативном строительстве

Если владелец сертификата (его супруг) является членом жилищного кооператива, то он имеет право использовать материнский капитал для внесения вступительного или паевого взноса. Согласно и ст. 47 закона № 215-ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах», право на покупку (строительство) жилого помещения у члена кооператива возникает после того, как:

  • он внесет не менее 30% от паевого взноса (минимальный размер вступительного взноса);
  • истечет минимальный период внесения (этот срок не может быть меньше 2-х лет со второго года существования кооператива).

Чтобы оформить распоряжение, в ПФР с заявлением необходимо предоставить:

  1. Паспорт РФ владельца сертификата.
  2. Подтверждение его места жительства.
  3. Свидетельство о браке и паспорт супруга, если членом кооператива является он.
  4. Выписку из реестра членов кооператива, которая подтверждает членство владельца сертификата (его супруга). Если один из родителей еще не внесен в реестр, то можно подать документ, доказывающий подачу заявления на вступление в кооператив либо решение о приеме.
  5. Справку о размере внесенной суммы паевого взноса и о размере неуплаченного остатка.
  6. Копию устава кооператива.
  7. Обязательство о выделении долей супругу и детям, заверенное нотариусом.

В случае одобрения использования маткапитала, его средства будут перечислены безналичным способом на указанный банковский счет кооператива в течение одного месяца и 10-ти рабочих дней с момента подачи заявления.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников?

Закон о материнском капитале не запрещает покупку доли в квартире или доме у родственников — ст. 10 разрешает приобретать жилые помещения, в число которых входят и комнаты ( Жилищного кодекса РФ), продаваемые в виде долей. Также разрешается выкупить долю, если после этого все жилье перейдет в собственность владельца сертификата и его семьи.

Несмотря на отсутствие запрета, существуют ограничения на покупку долей у родственников:

  1. Сделка должна не противоречить закону. Нарушением законодательства будет:
    • проведение мнимой или притворной сделки;
    • покупка доли в аварийном и подлежащем сносу доме;
    • приобретение доли в квартире у близких родственников, если одной из сторон сделки выступает несовершеннолетний;
    • покупка части жилья у мужа.
  2. Размер доли должен позволять выделить одну или несколько отдельных комнат в квартире.

Кроме того, возможен выкуп оставшейся доли. В таком случае требование о размерах доли и возможности выделения из нее комнаты не обязательно — в результате покупки в собственности семьи окажется вся квартира (дом).

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родителей?

Единственное ограничение при покупке доли в квартире у родителей на материнский капитал заключается в том, что одним из участников сделки не может быть несовершеннолетний ребенок.

Согласно, ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ, бабушки и дедушки не могут заключать никаких возмездных сделок со своим внуком (внучкой), в том числе продавать им жилье. Поэтому родители должны сначала выкупить долю, зарегистрировать ее на себя, (на обоих или на одного из родителей), а потом выделить из нее части всем детям (по договору дарения или по соглашению).

При этом действуют стандартные ограничения при покупке доли в квартире или доме у родителей. Приобрести ее можно, если:

  • покупка не является мнимой или притворной;
  • дом, в котором приобретается доля в квартире, не является аварийным и не подлежит сносу;
  • доля достаточно большая, чтобы соответствовать одной или нескольким изолированным комнатам, или после ее покупки квартира будет целиком во владении семьи.

Долю у родителей можно купить на материнский капитал, даже если семья и до этого жила в квартире, которую покупает. После приобретения родители и дети становятся полноправными собственниками, таким образом жилищные условия семьи будут улучшены.

Такую позицию поддержал Верховный Суд в деле № 84-КГ15-8. Женщина купила у своего отца долю в 219/389 его квартиры, разделив ее с двумя своими детьми (по 73/389 на человека). Суд учел, что размер доли позволяет выделить две комнаты в квартире и что договор купли-продажи предусматривает порядок пользования ими.

Без выделения долей

Но это не все ситуации, которые встречаются на практике. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без выделения долей? Ответ прост — никак. Органы опеки не разрешат провести подобную сделку. Единственное верное решение — выделение долей детям в другом жилье. Но при этом условия жизни и размер полученного имущества должны быть не хуже, чем они были в прежней квартире.

Исключение с продажей возможно, только если процедура вынужденная — например, нужны деньги на лечение ребенка. Тогда органы опеки идут навстречу. Но придется предъявить ряд доказательств относительно использования финансов. Обязательно требуется принести справку от врача или заключение медицинской комиссии с диагнозом и назначенным лечением.

Какие документы следует подготовить для органов опеки

При обращении в органы опеки и попечительства для решения вопроса об отчуждении квартиры, приобретенной за сертификат, их представитель проводит собеседование с родителями и их детьми, достигшими возраста 10 лет.

Одновременно принимаются к рассмотрению документы, в перечень которых входят:

  • заявление;
  • гражданские паспорта родителей (оригиналы паспортов с их копиями);
  • свидетельства о рождении детей, а для детей старше 14 лет – их паспорта (оригиналы с копиями);
  • данное в письменной форме согласие детей, которым уже исполнилось 10 лет, на отчуждение прежнего жилья и приобретение нового;
  • расписки иных совладельцев жилья;
  • свидетельство, подтверждающее заключение брака;
  • в случае развода родителей предъявляется свидетельство о расторжении брака;
  • документация на отчуждаемое жилье (в том числе свидетельство о праве собственности, выписка о проживающих, в случае необходимости – технический паспорт БТИ, а для частного дома потребуется межевой план);
  • справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • документы, касающиеся покупаемой жилплощади (включая предварительный вариант договора купли-продажи).

Чтобы получить добро на продажу квартиры, приобретенной благодаря материнскому сертификату, следует подать соответствующее заявление и приложить к нему необходимые документы.

Наделение детей долями

Родители обязаны наделить детей долями взамен проданных, иначе сотрудники опеки и попечительства не дадут согласия на сделку. Для этого существует несколько способов:

  • купить новое жилье взамен проданного и выделить в нем доли детям;
  • наделить детей долями собственности в жилье родственников;
  • открыть для детей счета в банке, чтобы перевести на них денежную компенсацию.

Новые доли взамен проданных

Чтобы дать детям новые доли, необходимо проводить сделки по продаже и покупке жилья одновременно. Если жилье приобретается без ипотеки, дети должны сразу стать собственниками. Это лучше сделать еще и потому, что несовершеннолетние не могут быть нигде не прописаны. Их можно снять с регистрационного учета, вписав в графу планируемой регистрации новый адрес. Сотрудникам опеки нужно подать бумаги, которые могут подтвердить факт приобретения новой недвижимости. Это может быть предварительный акт купли-продажи, заверенный нотариально, договор мены на более просторное жилое помещение с доплатой.

Если берется новая ипотека, нужно написать новое обязательство о выделении долей, получив одобрение органов опеки и попечительства, после чего заключать сделку с банком.

Если же взамен проданного жилья не планируется покупка нового, детям могут выделить доли в своей недвижимости родственники. При этом доля собственности ребенка может быть ниже, но лишь в том случае, если в регионе, где находится новое жилье, выше стоимость квадратных метров, и это подтверждено справкой.

Как выделить доли деньгами?

Можно детей обеспечить не долями в новой собственности, а денежной компенсацией за проданные доли с согласия работников опеки. Для этого нужно выполнить следующую пошаговую инструкцию:

  1. получить одобрение органов опеки на сделку;
  2. прийти в отделение банка с удостоверением личности, а также паспортами или свидетельствами о рождении детей;
  3. открыть на имя каждого ребенка счет (это может быть также долгосрочный вклад, предполагающий процентные начисления);
  4. зачислить необходимую сумму на каждый счет.

Ребенок, достигнув возраста совершеннолетия, получит доступ к деньгам и самостоятельно решит, на что их потратить. Также деньгами могут воспользоваться родители, конечно же, исключительно в интересах ребенка. Например, для покупки ему жилья или при необходимости дорогостоящего лечения. Однако для этого нужно предоставить сотрудникам опеки отчет по тем целям, на которые будут направлены средства.

Как продать квартиру с материнским капиталом, чтобы построить дом

Например, семья Зыкиных приобрела квартиру на маткапитал, но доли детям еще не выделили. Теперь Зыкины хотят продать квартиру, чтобы на вырученные средства построить дом большей площади. Сложность в том, что доли в строящемся доме не выделить, а начать строительство без продажи квартиры они не могут — не хватает сбережений.

Зыкины могут выделить доли в продаваемой квартире, осуществить продажу, а  средства от продажи перевести на сберегательные счета детей, либо использовать как встречный вариант квартиру близкого родственника, например бабушки, выделив детям доли в квартире по договору дарения.

Подача документов

Перед оформлением сделки по продаже жилья собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии сотрудника опеки.

Наряду с заявлением и документами сотрудник органа опеки обязан побеседовать с родителями и детьми (которым исполнилось 14 лет) с составлением отчета о результатах собеседования.

К заявлению, с просьбой разрешить продажу жилья, нужно приложить следующие документы: паспорта родителей или опекунов, свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей,  документ материнского капитала, документы о приобретённой жилплощади, где будут предоставлены доли несовершеннолетним детям, документы на продаваемую недвижимость (свидетельство права собственности; кадастровые и технические паспорта и планы; выписку о стоимости жилья), справку об отсутствии долгов, выписка из домовой книги, паспорта детей, которые достигли 14 лет, письменное их согласие на продажу принадлежащей ему доли, справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости, предварительные договоры купли-продажи.

Если несовершеннолетние не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.

Помимо собеседования представители органа опеки осуществляют посещение по адресу предполагаемого проживания семьи на предмет изучения качества приобретаемого жилого помещения и соблюдения интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.

От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.

Если дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.

Для того, чтобы с максимальной вероятностью решение опеки было положительным важно соблюсти следующие простые условия

  1. показать инспектору отдела опеки чистоту намечающейся сделки, убедить его, что вы нашли заблаговременно подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
  2. в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.

После получения согласия органа опеки, сделку можно будет реализовать провести в любое удобное время.

Иногда родители пытаются сократить время и не упустить выгодную сделку при продаже и купле жилья и многим рискуют. Они продают квартиру, не дожидаясь разрешения опеки, покупают новое жильё, регистрируют в нём детей и только после этого, подают отчёт органам опеки. Нередко органы опеки не соглашаются с такими действиями и оспаривают сделку в судебном порядке с печальными для продавца и покупателя недвижимости результатом.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Согласовывать сделку с органами опеки нужно и в случае, если вы выделили доли детям в ипотечной квартире, и в случае, если нет. После чего выберите подходящую схему продажи:

часть денег от покупателя пойдет на погашение кредита;

по согласованию с банком кредитные обязательства переходят на покупателя;

вы сами погашаете ипотеку, чтобы снять обременение с недвижимости, а затем переоформляете ее на покупателя.

Если вы использовали маткапитал для погашения ипотеки, у вас на руках будет нотариальное обязательство. Согласно ему вы должны выделить детям долю в еще не проданной квартире после погашения кредита.

Однако, закон не предусматривает срок выполнения этого обязательства — а он истекает через 6 месяцев после снятия обременений с недвижимости. Продать жилье, купленное на материнский капитал, тоже можно в любой срок после приобретения. Чтобы вас не заподозрили в мошенничестве, внимательно отследите этот момент, сохраните все необходимые бумаги и заручитесь поддержкой органов опеки.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий