Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Снижение кадастровой стоимости земельного участка — способы оспаривания

Каждый владелец земельного участка обязан иметь кадастровый номер — официально зарегистрировать свои владения. Это дает ему возможность свободно распоряжаться землей. С одной стороны, все отлично, но есть и подводные камни, особенно касающиеся кадастровой стоимости.

  1. Установить цену равную рыночной. Для этого нужно сделать отчет о второй, затем будет экспертиза показаний отчета и можно идти в кадастр за новой стоимостью равной рыночной.
  2. Физическим лицам надежнее, быстрее обращаться непосредственно в суд. Если найти хорошего адвоката в большинстве случаев дело имеет нужный исход. Заплатив квалифицированному специалисту, вы гарантированно получите достойный результат и сможете неплохо сэкономить ближайшие пять лет точно.
  3. Прибегнуть к помощи специальной комиссии по земельным делам. Ее правда найти трудно, особенно в маленьких населенных пунктах.

Комментарии:

Обязателен ли досудебный порядок урегулирования спора при оспаривании кадастровой стоимости?

Предварительное обращение в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Обязательность досудебного порядка урегулирования спора зависит от того, кто является административным истцом.

1) Административный истец – физическое лицо. Обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного разрешения спора не является обязательным, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд

2) Административный истец – юридическое лицо. По закону № 135-ФЗ об оценочной деятельности досудебный порядок при оспаривании кадастровой стоимости обязателен для юридических лиц (статья 24.18), а по закону о кадастровой деятельности досудебный порядок не обязателен (статья 22). От того, в соответствии с каким из указанных законов законом проводилась кадастровая оценка, зависит, какие правила будут применены. В отношении кадастровой оценки, начатой до января 2017 года, по умолчанию действует закон № 135-ФЗ об оценочной деятельности. Это означает, что перед обращением в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости необходимо будет соблюсти досудебный порядок урегулирования спора.

См. подробнее статью «Обязателен ли досудебный порядок урегулирования спора при оспаривании кадастровой стоимости»?

В какой суд подавать административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости?

В соответствии с пп. 15 п. 1 ст. 20 КАС РФ административные дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, рассматривают в качестве суда первой инстанции верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа.

Размер госпошлины при обращении в суд

Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, определяются в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

Льготы для отдельных категорий физических лиц и организаций предусмотрены ст. 333.35 Налогового кодекса РФ.

Льготы при обращении в Верховный Суд РФ, суды общей юрисдикции, к мировым судьям предусмотрены ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

Госрегистрация прав подтверждается выпиской из ЕГРН

С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Разъяснения Верховного Суда РФ

О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28.

Образцы административных исковых заявлений

Другие образцы административных исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости см. в разделе «административный исковые заявления»:

  • Административное исковое заявление об оспаривании решения по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости
  • Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости
  • Административный иск об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Причины завышения

Согласно методическим указаниям об осуществлении кадастровой оценки, каждый субъект РФ устанавливает средний удельный показатель стоимости участков, который зависит от общей характеристики местности, удаленности от инфраструктуры, категории земли и вида разрешенного использования.

Этот показатель утверждается нормативным актом органа местного самоуправления. В нем же устанавливается и понижающий коэффициент, который применяется к земельным участкам с обременением, так как они частично теряют свою ценность для правообладателя.

Главной причиной превышения этого показателя является кадастровая или техническая ошибка, в результате которой в документы вносятся неверные сведения о виде разрешенного использования или завышается удельный показатель цены для конкретной местности. Например, к земельному участку, предоставленному для ИЖС применяется ставка как для объекта с разрешенным использованием «для размещения офисов», а стоимостная разница может быть колоссальной. Или проводится обобщающая оценка, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта.

Эту ошибку легко установить. Сравните данные, указанные в выписке из ЕГРН с нормативным актом, устанавливающим удельный показатель стоимости в вашем регионе. Несоответствие этих данных и приводит к неправомерному увеличению цены. То есть оспаривание стоимости земли по кадастру заключается в исправлении ранее допущенных ошибок.

Судебная практика оспорить кадастровую стоимость земельного участка

• ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 10.07.2013 по делу N А57-10513/2012 определил, что «. на основании отчета эксперта удовлетворил требование о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка и внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка».

В соответствии с п.1 ст. 110 («Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле») Арбитражного процессуального кодекса РФ «Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны».

Особенности судебной практики

Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

  1. Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.
  2. Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.

Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно. Причина прежде всего кроется в том, что ФЗ «Об оценочной деятельности» запрещает пересмотр задним числом размеров платежей.

Судебная практика

В подавляющем количестве случаев все споры по кадастровой стоимости заверяют по типу земельных уделов. Проблема и ошибка оценщиков происходит ещё на этапе расчета, и именно этот момент проверяет судебный порядок по заявлению.

Обратите внимание! Очень часто заявитель просит написать показатель рынка, который есть на момент переоценки (попросту поставить его задним числом)

Важно помнить, что в момент обжалования рассматривают только рыночную стоимость надела, а все нарушения караются законом

В будущей практике это будет основанием для всех людей, которые захотят сделать перерасчет и отсудить полагающиеся себе деньги у ГКН.

Завышение общей кадастровой стоимости ведет к тому, что владельцу приходится платить больший процент по налогу на землю, и получается, что обманутый человек отдаёт свои кровные деньги в трубу. Снижение поможет в таком случае сэкономить свои средства. Правильный расчет помогает владельцам установить реальную себестоимость земли и не допустить нечестных переплат.

Причины несовпадения рыночной и кадастровой стоимости участков земли

Многие собственники земли задаются вопросом, почему же кадастровая стоимость превышает рыночную цену земли. Причины такого несовпадения, как показала практика, состоят в следующем:

  1. Может произойти неправильное отнесение участка земли к тому либо иному виду его разрешенного использования, а стоимостная разница между различными видами разрешенного использования земли может отличаться буквально в десятки раз.
  2. Может сказаться неточность информативных сведений, используемых при кадастровой оценке. Специалист, проводящий оценку стоимости различных участков земли, ориентируется на информацию о цене существующих на рынке соответствующего региона предложений из открытых источников, а не на действительную цену сделки. Следовательно, чем выше ваши соседи-землевладельцы просят за свои земельные участки, тем выше будет оценена и кадастровая стоимость вашей земли. В будущем в открытых источниках могут появиться и более дешевые предложения на землю, но после проведенной оценки это уже не отразится на величине показателей кадастровой стоимости.
  3. Возможны погрешности оценки из-за обобщения. Так, при вычислении кадастровой стоимости участков земли, как правило, применяется метод «общей» оценки, в результате которого нередко происходит игнорирование разных индивидуальных особенностей конкретного участка земли. Тем не менее, на рынке недвижимости различные индивидуальные характеристики участков зачастую весьма значительно влияют на их реальную рыночную стоимость. Такими индивидуальными факторами, понижающими реальную стоимость земли, к примеру, могут выступать сложная транспортная доступность участка, его гидрологические особенности, не совсем благоприятная правовая история, отсутствие необходимых коммуникаций и другие факторы. Конечно, при проведении оценки земельной кадастровой стоимости, согласно правилам, должны оцениваться рыночные предложения на аналогичную по размерам и индивидуальным характеристикам землю. Однако, на практике, учесть все возможные факторы оказывается не всегда реально, тем более, учитывая тот объем работ, который должны были проделать оценщики при расчете кадастровой стоимости всех участков земли на российской территории.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими. Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр. Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области. Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении. На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний. Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

27 Июн 2018     
stopurist    
   
282      

Судебное оспаривание результатов оценки

При отказе в пересмотре оценки стоимости земли или при пропуске внесудебной инстанции заявитель вправе подать соответствующее заявление в суд. Алгоритм судебного оспаривания включает три шага:

  1. Составление искового заявления административного типа. В нем должно быть указано одно из требований: оспаривание комиссионных действий (решений) или установление рыночной (изменение кадастровой) стоимости из выявленных недостатков и недостоверных сведений оценки. В исковом заявлении необходимо будет указать следующие сведения:
  • полное наименование и адрес суда;
  • сведения об истце, его местожительства, место и дата рождения, номер телефона для связи, электронный адрес и другие данные;
  • сведения об ответчике. Если речь идет об определении стоимости кадастрового типа равной рыночной, ответчиком будет выступать орган государственного или местного уровня, который утверждал кадастровую цену земли. Соответчиком будет выступать Росреестр. Если речь идет об оспаривании стоимости земли кадастрового типа из-за недостоверных данных о земельном участке ,ответчиком будет Росреестр. Если речь идет об оспаривании комиссионных действий (решений), ответчиками будут указанная комиссия и Росреестр.
  • сведения о нарушенных правах, свободах и интересах заявителя или других лиц, от имени которых выступает заявитель. Здесь же указываются причины, из-за которых это нарушение прав и интересов может возникнуть.
  • правовые основания оспаривания и доводы заявителя относительно законности его требований;
  • сведения о досудебном решении вопроса путем обращения в соответствующую комиссию (с указанием результатов рассмотрения);
  • приложение с перечнем документов, прилагаемых к исковому заявлению.

Если цель иска – оспорить действие или решение соответствующей комиссии, дополнительно указываются реквизиты оспариваемого документа или место и дата совершения незаконного действия (суть бездействия, если оно имело место), акты и положения, нарушенных в вынесенном органом решении.

Дополнительно к исковому заявлению прикладывается уведомление о том, что другим сторонам направлены копии заявления и пакет документов с ними; выписка с указанием стоимости участка кадастрового типа; документ о праве собственности на земельный участок; отчет о рассчитанной стоимости рыночного типа в форме бумажного и электронного документов; комиссионное решение (если есть) и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Если в деле участвует представитель, нужен документ, подтверждающий его полномочия. Если имеются другие важные для дела документы ,необходимо приложить их также.

  1. Обращение в суд (краевой, областной или другой суд соответствующего уровня по мету нахождения ответчика).
  2. Принятие участие в заседании суда. Подобного рода дела по законодательным процессуальным нормам, рассматривается в срок не более двух месяцев. Каждая из сторон доказывает свои обстоятельства. По итогу рассмотрения дела суд выносит решение об определении новой величины участка земли (отмене неправомерного решения или признания действия незаконным) или отказе в удовлетворении заявленных требований. Если речь идет об изменении стоимости, цена участка изменяется с первого января того года, в который было подано заявление.

В связи с этим, если речь идет об оспаривании самой стоимости, лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста. Если необходимо обжаловать решение соответствующего органа, процедура несколько упрощается, что позволяет вести дело самостоятельно.

Основания для понижения кадастровой стоимости

По российским законам, любая собственность нуждается в постановке на учет в специальной организации. Введено это с целью обезопасить интересы, как владельца, так и любых третьих сторон, которые могут возникнуть с течением жизни. Важную роль во всей этой эпопее играет кадастровая стоимость – реальная цена собственности, за которую её можно продать на рынке. Обычно эту величину высчитывают специализированные юристы из различных компаний, к помощи которых прибегает орган власти, если возникает необходимость.

Два основания, по которым проходит обжалование:

  • рыночная цена была поставлена в период с определением всех остальных кадастровых величин;
  • информация, которую специалисты брали в момент расчета полностью или частично является неправильной/недостоверной.

Член специальной комиссии ведёт перерасчёт

Обычно иски по двум причинам, изложенным выше, удовлетворяют в пользу заявителя, поэтому, когда человек находит в документах неточности, он начинает искать способы оспорить написанное юристами. Даже в государственных компаниях бывают ошибки, ведь всё решает человеческий фактор, и даже самый лучший профессионал не застрахован от оплошностей.

Уважаемые посетители Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания!

ВНИМАНИЕ! УЧАСТНИКИ СУДЕБНЫХ ПРОЦЕССОВ И ПОСЕТИТЕЛИ СУДА!

О режиме работы Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания с 12.05.2020 года.

В целях выполнения мероприятий по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), требований, предусмотренных постановлениями Главного государственного санитарного врача Российской Федерации и рекомендаций Роспотребнадзора России,  учитывая введенный на территории Республики Северная Осетия-Алания режим повышенной готовности, санитарно-эпидемиологическую ситуацию в Республике Северная Осетия-Алания, а также осуществление в суде мер по организации проведения судебных заседаний с учетом соблюдения вышеуказанных требований и рекомендаций, суд сообщает следующее.

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с 12 мая 2020 года осуществляет свою деятельность в полном объеме с соблюдением требований, предусмотренных постановлениями Главного государственного санитарного врача Российской Федерации и условиями режима повышенной готовности, введенного в  Республике Северная Осетия-Алания.

С учетом изложенного, в соответствии с рекомендациями Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации,  информируем вас о следующих ограничениях и порядке посещения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания в период распространения на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции (COVID-19) (до минования надобности):

— при наличии любых респираторных симптомов следует воздержаться от посещения суда;

— допуск посетителей в здание суда во избежание массового скопления и с соблюдением принципа социального дистанцирования (не менее 1,5 м) осуществляется не ранее чем за 30 минут до начала судебного заседания;

— во избежание массового скопления людей в вестибюле суда участники судебных процессов ожидают пропуск в здание суда на улице с соблюдением правил социального дистанцирования (не менее 1,5 м);

— при входе в здание суда необходимо производить обработку рук антисептическим средством (находится в фойе суда), проходить обязательный контроль температуры тела;

— лица с повышенной температурой тела (выше 37 градусов), не имеющих средств индивидуальной защиты (масок или респираторов, перчаток), которыми посетители обеспечивают себя самостоятельно, в здание суда не допускаются.

— при входе в здание и внутри здания суда необходимо соблюдать правила социального дистанцирования (не менее 1,5 м);

— во время пребывания в здании суда ношение средств индивидуальной защиты (масок, респираторов, перчаток), которыми посетители обеспечивают себя самостоятельно, является обязательным. Также рекомендуется использовать кожные антисептики;

— лицам, участвующим в делах, рекомендуется письменно представлять позиции по существу споров и при наличии возможности заявлять ходатайства о рассмотрении дел в их отсутствие.     

— лицам, не являющимся участниками судебных процессов, рекомендуется воздержаться от посещения суда.

Также информируем о том, что в период с 12.05.2020 по 01.06.2020 личный прием граждан руководством суда, а также прием корреспонденции нарочным способом производиться не будут. Подача документов в суд в указанный период может быть осуществлена посредством информационной системы подачи документов  в электронном виде «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) либо с использованием услуг почтовой связи. 

Приносим извинения за возможные неудобства и просим с пониманием отнестись к сложившейся ситуации.

C 12 мая 2020 года в Арбитражном суде Республики Северная Осетия-Алания реализуется техническая возможность проведения судебных онлайн-заседаний (подробнее…)

C 12 мая 2020 года в Арбитражном суде Республики Северная Осетия-Алания реализуется техническая возможность онлаин-ознакомления с судебными делами (подробнее…)

Подробнее

Судебная практика: прошлое и настоящее

Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная  оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз. Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта  местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах. В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения. Судебная практика тех лет свидетельствует о том, что защитить свои интересы, выиграть дело и добиться снижения стоимости удавалось немногим. Как правило, суд вставал на сторону государственных оценщиков.

Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком. В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей. Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени. Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев  земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

На сколько можно оспорить вывод оценщика

Вопрос, который волнует каждого прочитавшего материал — есть ли предел, в котором кадастровая стоимость может быть оспорена? Ни один федеральный закон не оговаривает, насколько сильно можно повысить или снизить цену после утверждения иска в суде.

Даже маленькая переплата по налогу может вылиться в серьёзные убытки

Следовательно, верхней и нижней планки нет. Если человек нашел серьезные ошибки в документе, и это повлекло за собой порядок потери каких-либо денежных средств из кармана истца, то при выигрыше дела ему её возместит ошибившийся орган. Нужна только оценка. Соответственно, дела такого характера носят огромную популярность, ведь даже малейшая ошибка может стать поводом для получения солидной денежной суммы.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий