Можно ли продать неприватизированную (муниципальную) квартиру, как это сделать

Целесообразность приобретения неприватизированной муниципальной квартиры

Покупка квартиры, фактически находящейся в собственности муниципалитета, имеет лишь одно преимущество – ее стоимость значительно ниже рыночной (часто – в 2-3 раза). Если сделка пройдет удачно, то новый жилец сможет приватизировать квадратные метры, что в разы увеличит их стоимость. Привлекает также отсутствие необходимости в проверке жилья на юридическую чистоту.

Вне зависимости от выбранного способа продажи муниципального жилья, покупатель не имеет права на получение налогового вычета, который положен в случае заключения сделки купли-продажи (13% от 2 млн. руб. – 260 тыс. руб.). Это в определенной мере уменьшает выгоду, которую обеспечивает невысокая цена неприватизированного объекта.

Быстрее всего удается осуществить вариант с пропиской нового жильца – процедура занимает несколько дней. Низкая вероятность положительного исхода и высокие риски аннулируют это преимущество.

Вариант оформления обмена с участием агентства недвижимости занимает больше времени (с учетом обсуждения деталей, поиска заслуживающего доверия АН, сбора/оформления бумаг потребуется 1-2 месяца).

Как продать неприватизированную квартиру?

Существует два способа, которые позволяют осуществить продажу неприватизированной квартиры.

1 способ – приватизация квартиры

Первый способ подразумевает проведение приватизации до продажи квартиры. Здесь потребуется собрать ряд документов (см. Документы для приватизации жилья), к которым относятся:

  • Выписка из домовой книги (см. Как получить выписку из домовой книги) с перечислением всех членов семьи, которые на данный момент прописаны в приватизируемой недвижимости;
  • Документы, подтверждающие личность граждан (для детей младше 14 лет – свидетельства о рождении, для остальных граждан — паспорт);
  • Справка, удостоверяющая ваше неучастие в приватизации;
  • Все документы на квартиру – договор соц. найма, технический и кадастровый паспорт;
  • Копии квитанций об оплате услуг ЖКХ.

Подайте заявление (см. Как написать заявление на приватизацию)и документы в муниципалитет вашего города. После рассмотрения заявки и одобрения приватизации вы сможете зарегистрировать квартиру в собственность, в результате чего становитесь полноправными собственниками недвижимости и можете продавать ее.

Такое оформление недвижимости в собственность влечет за собой существенные траты после продажи, поскольку в случае, если вы являетесь собственниками менее трех лет, вас обяжут уплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости превышающей 1 млн. руб.

Какие документы нужны для продажи неприватизированной квартиры?

Продажа неприватизированной квартиры невозможна. Поэтому квартиру придется оформить право собственности на жилье. После того, как квартира будет приватизирована, можете браться за сбор документов, требуемых для продажи (см. Какие документы нужны для приватизации квартиры). К ним относятся:

  1. Документы, подтверждающие личность собственников – паспорта и свидетельства о рождении;
  2. Свидетельство(а) об имеющемся праве собственности на недвижимость;
  3. Если один собственник несовершеннолетний, значит, необходимо получить разрешение от сотрудников органов опеки;
  4. Кадастровый и технический паспорта;
  5. Выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных в квартире граждан;
  6. Выписка из ЕГРП об отсутствии ареста и любого другого обременения на продаваемую недвижимость;
  7. Справка из отдела ЖКХ о состоянии финансового лицевого счета и отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Покупатель также может потребовать справку из психоневрологического диспансера об отсутствии у продавца психологических заболеваний, если продавец преклонного возраста.

2 способ – обмен неприватизированной квартиры

Второй способ больше напоминает старый метод проведения сделок. Здесь следует поговорить об обмене, к которому также часто прибегают в случае необходимости продать муниципальное жилье. Обмен неприватизированной квартиры должны осуществлять фирмы, имеющие хорошую репутацию в вашем городе. Весь процесс проводится в несколько этапов:

  • Подыскивается покупатель для приобретения неприватизированной недвижимости, который не против такого обмена;
  • Покупатель приобретает у агентства недвижимости похожую на вашу квартиру жилплощадь;
  • Далее начинается оформление документов. Требуемый пакет документов подается в муниципалитет с просьбой о рассмотрении и разрешения обмена жильем;
  • В соответствии с полученным разрешением, квартиры обмениваются. В результате чего покупатель получил выбранный объект, а продавец «новое жилье» покупателя, которое впоследствии продается агентству.

Обмен неприватизированной квартиры с помощью агентства должен проходить только с консультацией юриста, который может отследить и вычислить какие-либо незаконные действия.

Как продать муниципальную квартиру?

Способ №1.

Этот способ очень рискован – применять его целесообразно только в случае, если между покупателем и продавцом сложились доверительные отношения (отсутствует риск одностороннего нарушения соглашений).

Алгоритм действий следующий: в муниципалитет подается запрос о прописке третьего лица. Если после рассмотрения заявления принимается положительное решение, то покупателя прописывают в квартире. Продавец выписывается после получения денег (снимаются с прописки и остальные жильцы, если таковые имеются). В результате арендатор остается единственным, кто прописан, и он может подать запрос в департамент жилищной политики на подписание договора социального найма уже от своего лица. Если со стороны наймодателя не возникнет возражений, то у квартиры появится новый арендатор. Если свои права на приватизацию он или кто-то из членов семьи еще не использовали, то после прохождения процедуры жилплощадь станет полновластной собственностью.

Риски при смене нанимателя очень высоки. Один из них – возможность выписки нового жильца продавцом сразу после получения денег. Законом закреплено право требовать в судебном порядке выселения временного жильца, если тот отказывается сделать это самостоятельно. Помимо самого продавца обратиться в суд могут члены его семьи, проживающие в квартире.

Способ №2.

Эта схема подразумевает участие риелторов, имеющих в своем распоряжении «буферный» жилой фонд и готовых предоставить сторонам свои услуги. По доверенности АН оформляет на покупателя приватизированное «буферное» жилье. После этого осуществляется обмен – он не запрещен законом. Арендатор муниципальной недвижимости выписывается и оформляет прописку в «буферной» квартире, принадлежащей АН, а покупатель обращается в жилищный департамент для составления нового договора социального найма. Препятствий в оформлении документов возникнуть не должно. Затем продавец выписывается из «буферной» квартиры («дарит» или «продает» ее АН и получает деньги). В итоге все стороны остаются при своих интересах – агентство получает денежное вознаграждение (около 5% от суммы сделки), продавец – деньги, покупатель – жилплощадь, которую он затем может приватизировать (если уже не использовал такую возможность).

Не допускается обмен, если:

  • в результате него жилищные условия одной из сторон серьезно ухудшаются (этот момент стоит учесть при выборе «буферного» жилья);
  • муниципальная квартира относится к специальному фонду.

Если у регистратора возникнет подозрение в том, что сделка носит фиктивный характер, будет получен отказ.

Сделка, подразумевающая продажу муниципального жилья, не приветствуется наймодателем, поэтому выявление факта получения денег повлечет крайне неприятные последствия – вопрос будет рассматриваться судом и решение со 100%-ной вероятностью окажется не в пользу ответчика.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

СпособыПлюсыМинусыСтоимостьСрок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателемМожно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену.Длительный поиск покупателя.

Уплата налога на прибыль в размере 13%.

Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателяПродавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%.В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателяДля прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
ОбменВозможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки.Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству.В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.Срок оформления в пределах одного месяца

Каким образом можно сменить место жительства гражданину, занимающему квартиру по договору социального найма.

Начнем с того, что до момента приватизации недвижимости, ее собственником является государство. А лица, проживающие в муниципальной квартире или комнате, обладают лишь правом проживания и пользования. Таким образом, ответ на вопрос «Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации» однозначно отрицательный.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации, если официальным владельцем является государство? Этот вопрос интересует многих граждан нашей страны, которые по каким-либо причинам не сумели воспользоваться своим правом на проведение бесплатной приватизации. Ответ на него читатель найдет в нашей статье.

Муниципальная квартира принадлежит государству. Жильцы такой недвижимости, за редким исключением, имеют право на бесплатную приватизацию. Воспользовавшись им они становятся полноценными хозяевами квартиры. Однако, это возможно не всегда. У некоторых квартиросъемщиков находятся свои причины отказа от приватизации. При этом, они не вправе полноценно пользоваться правами на недвижимость.

Жильцы муниципальной квартиры вправе:

  • Проживать на вверенной им жилплощади.
  • Регистрировать в помещении других граждан (в некоторых случаях понадобится разрешение муниципалитета).
  • Заключать договора с управляющей компанией и поставщиками услуг.

Прежде чем приступать к оформлению обмена муниципальной квартиры на частную, жильцы должны ознакомиться с некоторыми ограничениями:

  1. Граждане, выписанные из муниципального жилья, должны быть одновременно прописаны в частном.
  2. Запрещен обмен квартиры на жилье, площадь которого составляет менее пятнадцати квадратных метров.
  3. В новом жилье должно быть прописано ровно столько граждан, сколько выписалось из муниципального.

Отдельно стоит оговорить права несовершеннолетних детей. При оформлении обмена муниципального жилья на частную квартиру и выделения долей детям, в случае ее продажи необходимо предоставление другой жилплощади и получение одобрения от органов опеки.

Какой выход

Выход из ситуации простой – приватизировать жилье. Только после прохождения этой процедуры семья сможет заключить договор купли-продажи.

Если в договоре социального найма записаны лица, которые уже воспользовались своим правом, можно перевезти к себе родственника и зарегистрировать его в квартире. Можно попросить человека, которому вы доверяете, чтобы он сыграл эту роль. Но он не должен реализовать свое право ранее.

Размеры жилья должны позволять увеличить число проживающих жильцов. Социальные нормы в разных регионах сильно различаются.  Если площадь квартиры позволяет, то необходимо посетить уполномоченные органы и договориться о внесении нового жильца в договор социального найма. Затем его нужно зарегистрировать по указанному адресу. После чего проводится процесс приватизации и продажа жилья.

Риелторы, которые нечестно выполняют свою работу, предлагают гражданам не законный способ продажи неприватизированной квартиры. Схема их манипуляций следующая:

При подобных сделках нет законных и безопасных способов расчета. Все происходит под наблюдением риелторов, которые действуют исходя из своих интересов, а не из интересов клиентов. То есть ни одна сторона не имеет гарантий при расчете.

Выбирая незаконный способ продажи неприватизированного жилья, граждане должны понимать, что они подвергаются риску быть обманутыми. Поэтому не всегда получение бумаг можно считать как гарантию чистоты сделки, как бы вам не внушали риелторы. Лучше приватизировать жилье и продать его по высокой цене, тем самым избежать ненужных волнений.

Существует 2 варианта продажи неприватизированного жилья:

Регистрация покупателя в неприватизированных метрах до момента продажи имущественного хозяйства
Приватизация квартиры с покупателем
Хозяин неприватизированного жилья должен прописать покупателя и переоформляет на него лицевой счет. Затем владелец выписывается из квартиры. То есть жилплощадь так и останется неприватизированной, но потенциальный покупатель будет жить в нем на законных основаниях.
Для прописки нового жильца потребуется согласие (в письменном виде) всех проживающих. Это правило действует, если жилец является родственником, если нет – то потребуется разрешение муниципалитета.
Но есть некоторые риски при передаче денег

Поэтому необходимо оформить расписку и заверить у нотариуса.

Этим способом можно воспользоваться, если истек срок бесплатной приватизации объекта.
Важно, чтобы потенциальный покупатель внес задаток для приватизации квартиры.
На процедуру уйдет уйма времени, зато покупатель получит собственное приватизированное жилье.
Под приватизацию подходят не все жилплощади. Например, квартиры, находящиеся в военных городках или в домах специального ведомства, не подвергаются приватизационному процессу.
Необходимо заранее подготовить документы для приватизации жилья:
паспорта всех жильцов;
выписка из домовой книги о составе семьи;
справка об отсутствии коммунальной задолженности;
бумаги, подтверждающие начисление льгот;
свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (при необходимости).

Как избежать проблем?

При проведении такой сделки существует 3 главных риска:

  • продавец, получив деньги, не выпишется из квартиры и принудительно выселит покупателя;
  • владелец муниципального жилья не признает факт получения денег;
  • агентство недвижимости откажется выкупать обратно предоставленную «буферную» квартиру (из-за деликатности обстоятельств отстоять свои интересы в суде не удастся).

Чтобы избежать подобных рисков, стоит:

  • удостовериться в дееспособности продавца (покупателя);
  • внимательно подойти к выбору агентства недвижимости (посмотреть отзывы, проверить документы на право ведения деятельности);
  • не осуществлять полного расчета до получения обменного ордера или заключения договора социального найма на нового жильца (возможен отказ);
  • документально зафиксировать все обязательства сторон сделки;
  • оформлять расписку о получении денег в письменной форме – продавец должен написать ее синими чернилами от руки с указанием суммы прописью и числами (обязательно стоит поставить дату и подпись).

Для осуществления сделки необходимо подготовить пакет документов, в который входят:

  • паспорта – помимо оригиналов потребуются нотариально заверенные копии;
  • если интересы одной из сторон будет представлять сотрудник агентства недвижимости или другой представитель, то нужна доверенность с указанием даты завершения полномочий и их перечня (документ заверяется у нотариуса);
  • договор с АН;
  • расширенный вариант выписки из домовой книги – в ней отображается информация о прописанных лицах, состоянии жилплощади;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • технический паспорт на квартиру, выписка из ЕГРН (вместо кадастрового паспорта);
  • договор социального найма;
  • согласие со стороны всех проживающих в квартире жильцов;
  • заявление об обмене жилплощади и соответствующий договор (по 1 экземпляру для каждого участника сделки и для регистратора).

Уплачивается госпошлина (2 тыс. руб.).

Чтобы у нового жильца не возникло проблем с приватизацией, требуется письменный отказ со стороны лиц, имеющих право инициировать процесс (это наниматель и прописанные члены его семьи).

Поскольку при продаже муниципального неприватизированного жилья оформлять договор купли-продажи нельзя, его передача осуществляется путем составления в свободной форме передаточного акта. В нем приводятся:

  • сведения о заключивших сделку сторонах (паспортные данные);
  • полная информация о квартире (адрес, площадь, состояние);
  • другие важные детали, которые стороны хотели бы зафиксировать в документе;
  • дата и подписи.

Способы продажи квартиры без приватизации: пошаговая инструкция

Уже понятно, что гражданин – жилец муниципальной квартиры может выбирать между тремя вариантами. Стоит разобрать их пошагово.

Процедуры
Как происходит
Приватизация с последующей продажей
Самый безопасный, пусть и долгий путь. Порядок действий: 1.Надо проверить, подлежит ли недвижимость переоформлению. 2.Найти покупателя, согласного приобрести такой товар. 3.Собрав документы, подать их в муниципалитет с заявлением, где указать свое намерение приватизировать недвижимость. 4.Дождаться ответа. 5.Муниципалитет согласен – подписать с ним договор приватизации. Процедура бесплатная, вносить оплату за получаемую жилплощадь не надо. 6.Оформление соглашения на передачу задатка/аванса с покупателя. 7.Зарегистрировать право собственника в системе Росреестра. 8.Заключить с приобретателем договор продажи, взять оставшуюся часть от оплаты. Важна лояльность местных властей и доверительные отношения с найденным клиентом. Рискуют обе стороны.
Продажа с предварительной пропиской
Алгоритм действий напоминает предыдущий вариант, но есть отличия: 1.Выяснить, подлежит ли имущество присвоению – в муниципалитете. 2.Если гражданин занимает квартиру не один, обойти других жильцов. Нужно письменное одобрение каждого на прописку нового человека. Если он – родственник продавца, достаточно одобрения соседей. Если посторонний, потребуется посетить муниципалитет и добиться разрешения там. 3.На покупателя нужно открыть личный лицевой счет. 4.Стороны заключают свой договор и передают деньги. Все происходит у нотариуса. Здесь объектом сделки служит право осуществить приватизацию. Она не считается продажей, ведь хозяин жилья останется прежним. Сменится лишь арендатор. Процедура законная.
Обмен жилья
Согласно положениям 72-73 статей в ЖК РФ два объекта недвижимости – муниципальный и частный, можно обменять

Что важно – обратное действие невозможно, т.е. приватизированное жилье нельзя отдать, получив неприватизированное

Какую недвижимость обменять невозможно: •она изъята из запасников жилого фонда; •подлежит сносу, состояние аварийное; •проводилась незаконная перепланировка – требуется получить одобрение БТИ; •основной квартиросъемщик лишен полномочий – он недееспособный или несовершеннолетний, лишился права занимать жилье.Алгоритм обмена, следующий: 1.Гражданин находит себе подходящего приобретателя. Можно искать самостоятельно, подавая объявление или воспользоваться услугами агентств недвижимости. 2.Посетить муниципалитет с документами и заявлением. Получить там разрешение совершить обмен. 3.Зарегистрировать сделку. 4.На полученную квартиру гражданин оформляет право собственности и продает ее. Покупателю тут достанется государственная собственность. Такие сделки возможны, если человек сохранил право приватизации. Он впоследствии переоформляет недвижимость бесплатно и станет хозяином.

Каждый способ имеет сложности и риски. Однако, все законные.

Продажа неприватизированной квартиры с долгами

Возможна также ситуация, когда продавец имеет какую-то задолженность перед государством – по коммунальным платежам, квартплате, алиментам и др. Это немного усложняет сделку, хотя в целом законодательно ей не препятствует.

Главное, учитывать следующие моменты:

  1. Долги по квартплате и коммунальным платежам не переходят на нового владельца. Обязанность по их уплате остается за продавцом, и сумма долга никак не переходит вместе с передачей прав на жилплощадь. Однако наличие долгов для нового владельца – вещь малоприятная, ведь письма с требованием выплаты и напоминания о задолженности будут приходить на тот же адрес. Уплачивать собственные коммунальные платежи также будет проблемно.
  2. Долги по алиментам и налогам для продажи недвижимости значения не имеют, за исключением одного случая – когда имущество арестовано в счет долга. Тогда продать вообще ничего не получится. Плюс стоит учитывать, что как только сделка купли-продажи завершится, и вы получите на руки вырученные средства, судебные приставы могут потребовать немедленной уплаты ваших долгов.
  3. Наличие долгов по коммунальным платежам может осложнить ситуацию еще и тем, если из-за просрочек в жилище отключили свет, газ, воду и другие удобства.

Если вы продаете недвижимость с долгами, то есть несколько вариантов урегулирования этого вопроса с покупателем:

  • вы договариваетесь о том, чтобы он внес аванс, и за счет полученных денег вы погашаете свою задолженность;
  • по договоренности вы можете уменьшить цену продажи квартиры на сумму долгов по коммунальным платежам, и тогда покупатель заплатит их сам.

Возможна и другая ситуация – когда продавец решает умолчать о наличии у него задолженности по квартплате, не погашает ее и никак не обговаривает этот вопрос с покупателем.

Если и новый собственник не станет погашать этот долг, то он будет числиться за прежним владельцем в течение трех лет. Правда, уведомления и звонки все так же будут приходить по тому же адресу. Три года спустя истечет срок исковой давности, и эти средства с должника уже нельзя будет взыскать по закону.

Как можно продать неприватизированную квартиру

Документы, которые могут понадобиться при продаже неприватизированной квартиры:

  • оригинал паспорта и копии всех страниц (документ должен быть представлен всеми участниками процедуры приватизации);
  • бумаги, подтверждающие факт неучастия в других бесплатных процедурах приватизации;
  • выдержка из домовой книги;
  • данные по лицевому счету;
  • выдержка из документов по кадастрам, ксерокопия кадастрового плана;
  • нотариально заверенные документы, подтверждающие отказ других жильцов от приватизации;
  • договор, ордер на право пользования жильем;
  • решение администрации;
  • документ о собственности;
  • согласие на продажу квартиры, подписанное другими собственниками жилья и заверенное нотариально;
  • соглашение о купле-продаже объекта;
  • свидетельство о процедуре приема-передачи жилья;
  • чек, подтверждающий оплату государственных услуг за регистрацию.

Руководство к действию

Продажа квартиры возможна только после ее приватизации. Для этого необходимо составить заявление о своих намерениях в департамент жилищной политики по месту жительства.

На руках вы должны иметь документ, который подтверждает ваше право пользоваться данной жилплощадью. Выдержка из домовой книги содержит сведения о лицах, зарегистрированных в квартире. В процедуре приватизации должны участвовать все эти граждане. Если жильцов несколько, то и заявление подается от всех.

В случае отказа кого-то из зарегистрированных лиц от участия в сделке, он составляет отказ, который заверяется у нотариуса.

Выписку по лицевому счету выдает жилищно-эксплуатационное управление. Подготовкой всех необходимых бумаг по кадастрам занимается БТИ.

Важно иметь документ со всех предыдущих мест жительства, который подтверждает отсутствие жилья, приватизированного вами или другими участники процедуры ранее. Обращаться за данной справкой необходимо в местные органы власти

Подготовьте копии паспортов всех участников процесса приватизации. Понадобятся также свидетельства о рождении детей, проживающих на жилплощади.

Собранные документы передайте в департамент жилищной политики. Эта организация выдаст вам решение о предоставлении жилой недвижимости в собственность.

На следующем этапе необходимо подать заявление в Федеральное Управление государственного регистрационного центра. В нем вы указываете свое намерение зарегистрировать приватизированную ранее недвижимость. Кроме заявления, необходимо подать всю собранную документацию и чек об оплате госпошлины.

На рассмотрение представленных вам бумаг и оформление свидетельства отводится до 30 дней, по истечении которых вы станете обладателем собственного недвижимого имущества.

Что вы будете с ним делать дальше – теперь это ваше личное дело. Продажа приватизированного жилого объекта – официально разрешенная процедура.

Если вы намерены осуществить свою задумку, то для ее удачного проведения вам, прежде всего, понадобится разрешение от остальных владельцев. Бумаги должны заверяться в нотариальной конторе.

С потенциальным владельцем недвижимости необходимо подписать договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Этот договор вместе с актом приема-передачи подается на оформление прав собственности гражданина, приобретшего у вас жилье.

Предложенный выше способ имеет абсолютно законное основание. Но находятся такие субъекты, которые пытаются обойти стороной самый правильный способ. Речь идет о «буферных» схемах.

Как действует данная схема?

Провернуть такую схему смогут только знающие риэлторы. Их действия:

  • поиск потенциальных покупателей на жилье с заранее заниженной стоимостью. На найденного покупателя записывают дом, который находится в собственности (чаще всего, это какой-то полуразваленный объект недвижимости в деревне с очень низкой ценой). Этот объект становится «буфером»;
  • на следующем этапе происходит обмен между муниципальным жильем и «буфером». По итогам – покупатель становится пользователем квартиры на правах соцнайма, а вы – «счастливым» владельцем «буфера»;
  • после заключения договора купли-продажи, этот объект становится собственностью доверенного лица, представленного риэлтерским агентством. Вся эта сделка с участием «буфера» является большой аферой. В результате вы получаете прибыль от продажи государственного жилья.
Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий